半年报点评|佳兆业：毛利位居行业较高水平 下半年或将迎来业绩爆发‘星空体育·(StarSky Sports)官方网站’

在2017年3月，刚刚复牌的佳兆业，在2016年业绩会上，明确提出了3年超过千亿元的目标。2016年，佳兆业全年销售额为298亿元人民币，2017年，下跌49.8%，为447.14亿元。2018年，佳兆业制订的销售目标订为700亿元，上半年，已完成了253.2亿元，同比下降12.7%，年度目标完成率36.17%。

千亿佳兆业，比想象中，要远比容易。大湾区之后沦为业绩砥柱 三季度后将步入推货高峰今年上半年里，佳兆业之后在大湾区耕耘，期间来自该区域（珠三角）的合约销售占到本集团整体合约销售的55.47%（去年同期为54.29%），其中深圳市场贡献约37%。归功于大湾区市场的疯狂，造就了其上半年合约销售均价同比快速增长10.6%达约每平方米人民币17880元。

另外，其在中部和西部的合约销售金额与合约销售面积都比去年同期激增，而在长三角和环渤海的销售情况则有所增加。佳兆业2018年上半年销售情况佳兆业2017年上半年销售情况对于下半年的销售压力，佳兆业高层则并不担忧。佳兆业回应，下半年集团预计将发售17个全新项目，可售资源大约830亿元，可售面积大约520万平方米，预计销售均价每平方米16000元。

下半年新的引项目主要坐落于深圳、广州、珠海、中山、郑州、成都、武汉等地。此外，下半年，佳兆业在深圳的四大原有改为项目：坂田城市广场、龙岗未来城、平湖佳兆业广场、盐田城市广场相继转入供货期，总货值大约440亿元。

9月份以及第四季度将是佳兆业的推货高峰期，预计下半年的合约销售不会有较为大的快速增长。毛利水平处行业较高水平 原有改为项目入市将带给较小利润快速增长空间今年上半年，佳兆业构建总营收150.28亿元，同比快速增长75%，其中物业销售业务贡献了139.85亿元。其他多元业务收益则尚待之后提高。从明确利润指标来看，上半年佳兆业构建毛利47.37亿元，同比快速增长65.7%，毛利率虽比去年同期的33.3%有所上升，但仍维持在31.5%的行业较高水平；构建净利润22亿元，同比快速增长24%；构建核心净利润为19亿元，同比增加66%；归母净利润17.04亿元。

随着其2019年还将有5旧改为项目供地，原有改为项目成本低、售价低的优势将较慢显现出来，预计未来佳兆业还将有较小的利润快速增长空间。清净负债率较去年末上升42个百分点今年上半年，佳兆业的回款亲率由去年的75%提升到了85%，集团的现金流获得了更进一步的确保。

截至2018年6月底，佳兆业现金及银行结余为157.47亿元，为近几个报告期来的最高值，除此外，其一年内届满的短债还有183.05亿元。佳兆业也仍然意识到要优化债务结构。今年5月及6月，佳兆业于公开市场合共买入本金代价为108.0百万美元之2022年届满8.5%优先票据，以及本金代价为67.5百万美元之2024年届满9.375%优先票据，以大力的态度展开债务管理。

报告期内，佳兆业的资产负债率同比上升了2.02个百分点，为84.96%，而净负债率由2017年底的300%减少至现在的258%，大幅度上升了42个百分点。佳兆业管理层在28日下午的业绩发布会上回应，未来不会之后采行叛负债、去杠杆措施，并通过加快回笼资金、变卖一些非核心资产（上半年内就有出售附属公司而获得的临时收益大约19.95亿元），以期减少负债，将负债掌控在合理安全性的水平够超过合理水平。目前佳兆业总借款大约为人民币1096.21亿元，其中183.05亿元需于一年内偿还债务、大约231.53亿元需于一年至两年内偿还债务、大约450.09亿元需于两年至五年内偿还债务，及大约231.545亿元需于五年以后偿还债务。

长短期债务比例更为合理。值得注意的是，复牌后为了尽早步入正轨，佳兆业在前几年里，发售了不少境外债。而今年由于汇率的变动，佳兆业上半年的融资成本净额由去年同期的1296万元减少至6.24亿元，增幅增幅大约为人民币6.11亿元或4716.0%，而目前，佳兆业还享有以美元计值的现金结余大约人民币5.47亿元及港元计值的现金结余大约人民币2.89亿元、并未偿还债务结余总额分别为人民币340.16亿元及人民币19.61亿元并以美元及港元承销的优先票据，以及分别以美元及港元计值的其他境外银行信贷人民币7.94亿元及人民币13.32亿元。上半年新的入8个次级城市 多元化业务将助力拿地今年上半年，佳兆业通过招拍挂及收收购等方式，共计售予14幅土地或涉及权益，其中广东阳江、江苏徐州及张家港、浙江宁波、河北武邑及霸州、湖南衡阳、四川彭州都为首次转入。

上半年土地并购的总权益代价大约为人民币53.71亿元，不应占到每单位总规划建筑面积的平均值土地成本大约为4934元/平米，不应占到每单位最低获得容许容积率的总规划建筑面积下限大约为108.88万平米。有意思的是，所有的追加拿地都集中于在5、6两个月里。截至6月30日，佳兆业合计享有土地储备2220万平米，其中57%坐落于大湾区内。整体土地储备的货值近3800亿元，其中大湾区的土储货值近2500亿元。

此外，佳兆业还享有原有改为项目占地面积近2700万平米。其中深圳原有改为项目储备占地面积近1000万平米，占到37%；广州相似600万平米，占到22%；中山相似700万平米，占到26%，这些项目预计可以为集团获取逾万亿的货值。

而佳兆业管理层透漏，未来公司将融合自身在文旅、科技及大身体健康等多元化领域积累的优势，将来谋求通过产业地产等方式提供土地资源。年内或将顺利实现物业拆分上市此外，6月22日时，佳兆业集团发布公告称之为应向香港牵头交易所有限公司提交上市申请人表格,申请人将集团附属公司——佳兆业物业集团有限公司于联交所主板上市及准许交易。若进展成功，预计年内将可实现物业板块的合并独立国家上市。

半年报表明，今年上半年，佳兆业来自物业管理服务的收益由去年同期的1.73亿元快速增长16.9%至2.02亿元。

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